济南二手房"二选一"纳税政策或收紧 差额缴执行难

　　济南目前实行的二手房交易个税和营业税“二选一”的缴纳政策，在避税利益的驱使下，面临全额缴税受捧，差额缴税执行难的现状。随着全国住房信息联网及不动产统一登记制度加快推进，过去自由的“二选一”政策将面临收紧趋势。

　　差额纳税：省了小钱不省大钱

　　市民王女士今年看中了一套位于市中区的二手房，房屋建筑面积为150.21平方米，成交价格为130万。近日，在办理过户手续的过程中，王女士面对缴税问题犯了愁。

　　按规定，普通住宅指的是凡同时符合单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)、住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下的住房。不符合上述条件其中之一的住房，则为非普通住房。很明显，王女士准备成交的这套房产性质上并不属于普通住宅。

　　而按照相关规定，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的普通住宅对外销售的，全额缴纳营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税及附加。

　　因此，王女士准备交易的这套房产作为非普通住宅需要缴纳营业税。而目前现实中一项不成文的规定，二手房交易过程中产生的所有税费都由买房承担。因此，要购买这套房产，产生的各种税费自己不得不去承担。

　　营业税的缴纳，分全额缴纳和差额缴纳两种方式。差额缴税按出售价与房屋原值的差额的20%缴纳。全额缴纳则是按照房屋交易额的1%进行缴纳。同时，营业税与个税还有捆绑。营业税按照差额缴纳的情况下，按《个人所得税法》规定，出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。

　　一开始，王女士选择差额缴税。照她的计算，如按差额缴纳营业税需要4.2万元，而按照全额缴纳营业税需要7.2万元。差额缴税必不可少的卖主方原始购房发票找不到，仅有一张房地产转让协议。于是，王女士为卖家的原始购房发票犯愁。

　　但是，没过几天，将大账算明白后的王女士改变了主意，决定还是按全额缴税方式来。因为，加上承担的契税、营业税对方的个人所得税，按差额缴税需23万多，而按照全额缴税需12万多。

　　全额纳税：现实交易备受青睐

　　按相关规定，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的普通住宅对外销售的，全额缴纳营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税及附加。个人将购买不足5年的非普通住宅对外销售的，全额缴纳营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税。

　　尽管有相关规定，但像王女士这样，购买非普通住宅按照全额缴税的，已成为当前二手房买卖的常规做法。这是因为，在实际交易中，大部分房屋无法核实原来价值，尤其是非普通住宅。这是因为，很多此类住宅的得到方式并非购买商品房所得，而是福利分房。对待无法准确计算出差额的房屋，国家政策为统一按照出售总价的1%征收。